[무엇이든물어보세요] 공동주택갈등해결법

[2017년 9월 21일 방송분] 많은 사람들이 정신적으로 고통 받게 하는 것이 바로 공동주택갈등문제일 것이다. 대부분 층간소음에 의한 고통이 심할 줄 안다. 내 집 위층도 소위 말하는 무개념 소음 유발자들이다. 이사오고부터 바로 무개념 인증하더니 지금 4년째 쉬지 않고 수시로 소음 공해를 날려주고 있다. 몇 번 관리사무소 통해서 연락도 하고 찾아 올라가 양해도 구했으나 결국 그들의 집들이날 난리도 아니었던 기억이 난다. 우리집에 와서 미리 집들이 양해를 구한 것도 아니고 오후부터 쿵쿵하더니 밤9시가 넘어서도 쿵쿵거리는 발자국소리, 아이 뛰어다는 소리 등이 그칠 줄 몰라 남편이 올라서 이야길 하고 내려오고 나서 10분 안 지나서 그 집 남자의 동생과 그 형제의 아버지가 술이 잔뜩 취해서는 내려와서 왜 우리 집들이 하는데 기분 깨냐 눈알 굴리면서 삿대질에 막말에...인간이 아니구나 상종할 수가 없었다. 이 날 방송에도 나왔지만 집들이 같은 것은 공동주택에 산다면 양해를 구해야 하는 일이 맞다. 방학이면 찾아오는 조카(우리 아이와 한 살 차이밖에 안난다. 6살 남자아이...)는 어린 아이가 왜 밤 12시를 넘어 새벽 1~2시까지 자지를 않고 뛰어다는지 모르겠고, 어른들도 마찬가지다. 내가 좀 늦게 자는 편인데, 자정무렵부터 쿵쿵쿵 걷는 어른 발자국 소리에 뭘하는지 쿵쾅쿵쾅...새벽 2시까지 부산하다. 아무튼, 이웃을 잘 만나야겠기도 하겠지만 내가 먼저 좋은 이유이 될 수 있도록 최소한의 예의는 탑재해야겠다.

 

사설이 너무 길었다. 이 날 방송에는 사례 위주 설명도 있어서 꽤 도움이 되었다. 도전문가로는 변호사 백성문 님, 중앙공동주택관리지원센터 센터장 김선미 님, 중앙공동주택관리분재조정위원회 사무국장 박용민 님, LH도시주택연구원 박사 이석제 님이 출현했다.백성문 변호사님은 이런 공동주택갈등은 법적으로 문제를 해결하려고 할 경우, 그 입증 등이 어려워 법적 갈등에 의한 스트레스가 극심할 경우가 많다고 한다. 하지만 공동주택에서 발생하는 분쟁과 투명한 관리를 위해 2017년 8월 공동주택관리법시행되었다. 지방공동주택분쟁조정위원회와 중앙공동주택분쟁조정위원회를 통해서 분쟁조정을 할 수 있으며 볍원 판결문과 같은 효력이 있다고 한다. 분쟁조정대상은 입주자대표회의, 동대표, 관리비, 장기수선충당금, 공용부분유지보수, 층간소음 등이며 분쟁조정위원회 서비스를 이용할 경우 수수료는 1만원이며, 조정기간은 1~2개월이라고 하며, 지방 단위의 지방분쟁조정위원회를 통해 신청하며 지방단위에서 해결이 되지 않는 문제의 경우 중앙분쟁조정위원회로 넘어갈 수 있다고 한다. 단, 전용부분누수와 시공사 하자 보수는 분쟁조정위원회의 조정대상이 아니다. 다만, 전용부분의 누수임에도 불구하고 관리사무소나 입주자대표 등에서 책임을 지려고 하지 않을 경우에는 분쟁조정위원회에 의뢰할 수 있다고 한다. 분쟁조정상담 및 신청은 전화 031-738-3300, 홈페이지 http://namc.molit.go.kr 을 통해 할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

# 우리는 공동 주택에 산다, 갈등사례

① 공용부분 누수로 인한 갈등: 누가 보수의 책임이 있는가?

공동 주택에 많이 일어나는 대표적인 갈등 중에 하나가 바로 누수문제일 것이다. 누수는 공용부분에서 발생하는 누수인가, 전용부분에서 나타나는 누수인가라는 누수의 원인에 따라 책임을 물을 주체가 달라진다고 한다. 방송에서 나온 사례는 탑층 거주자로 옥상 균열에 의한 누수였는데 이 부분은 공용부분 누수로서 입주자대표회의에 배상을 청구할 수 있으며 장기수선충당금을 활용하여 문제를 해결한다. 전용부분에 의한 누수는 말 그래도 우리 가족들이 사용하는 공간에서 발생한 누수라고 보면 된다. 따라서 누수가 발생할 경우 아파트 거주자는 관리사무소에 연락을 취하여 공용부분의 누수인지, 전용부분의 누수인지 확인이 선행되어야 한다. 전용인지 공용인지에 대한 구분은 아래의 표에서 확인할 수 있다.

 

 

아파트 거주자라면 매월 우편함에 꽂히는 관리비 명세서를 볼 것이다. 그 안을 살펴보면 장기수선충당금이라고 하는 항목이 있다. 장기수선충당금은 원래 집주인이 부과하는 것이며 세입자일 경우에는 이사를 나갈 때 받아나갈 수 있다. 이러한 장기수선충당금은 1978년 국내에 도입이 되었다. 공동으로 사용되는 배관이나 승강기 등의 각종 시설물을 장기적으로 보수하거나 교체할 때 사용할 목적으로 적립하는 돈이다. 장기수선충당금을 적립하려면 다음 3가지 조건 중 1가지 이상 충족되어야 가능하다. 300세대 이상, 엘리베이터 설치, 지역난방이나 중앙집중식 난방의 항목이 있다. 외국에는 지차제나 정부지원프로그램을 통해 노후된 공동 주택에 대한 유지 보수 프로그램이 많으나 우리 나라는 현재로는 장기수선충당금뿐이라고 한다. 이런 장기수선충당금은 '장기수선계획'에 반영되어 있어야 사용할 수 있으며 이는 입주자대표회의에서 의결한다고 한다. 혹시 우리 아파트의 장기수선충당금 사용에 의문이 있을 때에는 중앙공동주택관리조정센터를 통해 공사 시기, 방법, 비용 산정의 적정성 등 기술 자문 서비스를 받을 수 있다고 한다. 참고로 기존 주택의 하자로 인한 시설 문제는 해당 시공사에 문의를 해야 한다고 한다. 아파트의 주요 5대 하자로는 층간소음, 실내공기의 질, 결로, 누수, 균열이 있다. 새 아파트에 입주할 경우에는 "입주자사전점검제도"를 잘 활용하여 해당 기간에 도배, 페인트칠, 타일, 빌트인 가구 등을 꼼꼼히 체크하여 시공사에 내용을 전달해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

② 이웃갈등: 층간소음중재 안되나요?

공동 주택에 거주하면서 많이 발생하는 갈등 중에 아마도 가장 대표적인 것이 바로 층간소음이지 않을까 한다. 나 또한 고통 받고 있으니깐 말이다. 층간소음은 보통 여름보다는 겨울에 증가하는 경향이 있으며 감정대립의 문제로 치닫는 경우도 잦다. 이로 인해 보복을 한다며 천장에 우퍼 스피커를 달거나 천장을 두드리는 행위를 하는데, 이와 같은 층간 소음 항의에 대해 허용 가능한 범위에 대한 법원의 판례가 아래 그림과 같다. 주거침입, 초인종누르기, 현관문두드리기는 불가하며, 전화걸기, 문자메시지보내기, 천장두드리기는 가능하다고 한다.

 

층간소음과 관련된 문제가 발생할 경우, 1단계로 관리사무소를 통한 중재 혹은 아파트 내 층간소음관리위원회의 중재를 받을 수 있으며 이로 해결이 원만히 되지 않을 경우에는 2단계로 환경부 소속 "층간소음 이웃사이센터"를 이용할 수 있다. 담당 상담자가 현장으로 나와 소음측정을 하는 등의 중재 서비스를 받을 수 있으며 이렇게 해도 해결이 되지 않을 경우 3단계로 국토부 분쟁조정위원회의 분쟁조정을 통할 수 있다.

층간 소음은 인과관계 규명이 어려운 부분이며 (윗층인줄 알았는데, 아닌 경우도 있다.) 소음에 대한 개인차가 크기 때문에 이웃에 대한 배려가 가장 중요할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

③ 관리비갈등: 부당청구된 관리비 돌려줘요!

관리비 명세서가 나오면 항목별로 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋겠다. 내가 사는 아파트에도 몇 달 전 공용수도비가 다른 때보다 너무 많이 나와서 관리사무소에 문의를 했더니 분리쓰레기배출장소 물청소 때문에 발생한 것이라고 하였다. 아니, 물청소를 한 두 번 한 것도 아니고 정기적으로 그 동안 해 왔을 텐데, 유난히 금액이 많이 나온 거 아니냐 문의를 했고, 그 달 입주자대표회의내역을 보니, 청소업체에 소명요구를 한다는 공지를 봤다. 그리고 4달이 지난 시점인 이 달 관리비부터 공동 수도료에 대해 차감되는 금액이 나왔다. 업체측에서 배상하기로 한 모양이다. 이렇게 관리비항목은 꼼꼼히 보고 문의할 것은 해야하겠다.

 

방송의 사례는 보지도 않는 케이블TV요금의 납부 문제였고, 관리사무소측은 단체 계약한 것이라 불가피하다는 입장이었으나 결론적으로는 부당이득반환청구와 지급명령신청을 통해 받을 수 있는 금액이었다. 아래와 같이 관리비 명세서를 보면 공용관리비부분과 개별사용료 부분이 나뉘며 당월과 전월, 그리고 전년도 사용내역도 보통 같이 나오니, 비교하여 합당하게 부과가 된 것인지 체크할 필요가 있다.

 

 

 

 

 

관리비가 무조건 적게 나온다고 능사는 아니라고 한다, 적절한 관리, 청소, 보수 등이 이뤄지지 않는다고 볼 수도 있기 때문이다. 관리비와 관련하여서는 [공동주택관리시스템: http://www.k-apt.go.kr/ ]들어가 내가 사는 아파트와 인근 다른 지역의 아파트를 비교하여 적절한지 체크해 볼 수도 있다.

 

중앙공동주택관리지원센터에서는 공동주택관리컨설팅 서비스를 지원하고 있다. 주요시설진단, 아파트관리행정업무, 회계, 기술자문 등을 점검하여 메뉴얼로 제공하여 주고, 6개월 뒤 잘 이행되고 있는지 점검도 해준다고 한다. 다만, 모든 아파트에서 이를 신청할 수 있는 것은 아니며, 심사기준에 따라 선별을 하며 특히, 규모가 작고, 오래된 아파트를 우선순위로 서비스를 해주고 있다고 한다. 비용은 무료이다. 사례의 신규 아파트처럼 관리사무소장이 직접 신청할 수도 있으며, 관리자문인가 기술자문인가에 따라 신청자격이 각각 [중앙공동주택관리지원센터: http://myapt.molit.go.kr/ ]에서 확인해보자.

 

 

④ 입주자대표갈등: 동대표를 그만두라고요?

있어서는 안될 일이긴 하지만 입주자대표의 비리가 발견되었을 경우 이는 분쟁조정위원회의 영역이 아니라 "국토교통부 공동주택관리비리신고센터"를 통해 문제를 해결 할 수 있다. [국토부 공동주택관리비리 신고센터 전화 044-201-4867, 3379]

 

 

 

내년이면 나도 새 아파트로 입주를 할 예정이다. 앞에서 본 입주자사전점검 시기에도 꼼꼼히 살펴할 리스트를 작성해서 점검 또한 꼼꼼해야겠다. 더불어 내가 사는 아파트에 더 많은 관심을 갖고 참여할 일을 참여할 필요가 있을 것 같다는 생각이 들었다.